来源：第一财经YiMagazine
当一座城市不再缺购物中心，商业地产的竞争逻辑正在被重新书写。
过去十年，商业项目比拼的是区位、体量、品牌级次、开业速度；而进入存量时代之后，很多问题变得更复杂：
空置率下降，是否真的意味着需求恢复？
客流回来了，是否一定能转化为消费？
首店、首展、首发不断刷新，为什么有些项目依然无法被记住？
非标商业热闹之后，究竟是护城河，还是又一轮同质化？
空置率下降，是否真的意味着需求恢复？
客流回来了，是否一定能转化为消费？
首店、首展、首发不断刷新，为什么有些项目依然无法被记住？
非标商业热闹之后，究竟是护城河，还是又一轮同质化？
商业的上半场，答案多半写在“空间”里。 而商业的下半场，答案越来越多地写在“人心”里。
一、从“人口红利”到“人心红利”：商业正在换一套增长语言
商业地产志在《2025中国商业地产发展报告》中指出，中国商业地产正在从增量扩张转向存量优化，行业的核心命题不再只是“开出更多项目”，而是如何让既有资产、既有空间、既有品牌重新产生价值。
这意味着，商业竞争的评价体系正在发生变化。
过去，一个项目能否成立，往往看几个关键指标：城市能级、商圈位置、辐射人口、品牌资源、租金水平。但今天，这些指标仍然重要，却不再足够。
因为消费者正在变得更难被“标准答案”打动。
他们可能愿意为一杯咖啡、一场展览、一条街区、一家主理人小店专程而来；也可能对一个品牌齐全、动线完整、装修体面的购物中心毫无兴趣。
他们需要的不只是“买到什么”，而是：
这里是否值得我停留？
是否有我愿意分享的内容？
是否能让我感到被理解？
是否与我的生活方式、审美趣味和情绪状态有关？
是否能成为除了办公室和居家以外的提供给我安全感的第三空间？
这里是否值得我停留？
是否有我愿意分享的内容？
是否能让我感到被理解？
是否与我的生活方式、审美趣味和情绪状态有关？
是否能成为除了办公室和居家以外的提供给我安全感的第三空间？
2025CSVB时代论坛提出了一个非常关键的判断：消费市场正在从“人口红利”迈入“人心红利”时代。真正值得流动的，不只是人潮，而是人与城市之间的共感、品牌与个体之间的价值契合、空间与情绪之间的连接。
这也解释了为什么“情绪价值”不再只是消费品牌的营销话术，而正在成为商业地产的新基础设施。
二、存量更新不是“翻新”，而是重新定义一座城市的公共生活
在增量时代，商业空间的竞争常常是“谁更大、谁更新、谁品牌更强”。
但在存量时代，很多真正有潜力的机会，反而来自旧空间、老街区、工业遗存、城市缝隙和社区日常。
报告中对于行业趋势的判断也指向：商业增量下滑成为新常态，存量更新正在成为新供给的重要来源。许多存量项目本身位于城市核心区，已经具备人流基础，但真正的挑战在于——如何通过内容、运营、文化和场景，让空间重新与城市发生关系。
这也是近几年非标商业不断被讨论的原因。
从北京THE BOX朝外、上海EKA·天物，到成都东郊记忆、杭州玉鸟集、重庆下浩里，再到大湾区的深圳大运天地、深圳南头古城、华侨城LOFT53、广州永庆坊等案例，越来越多项目并不是靠“复制一个成熟购物中心模型”出圈，而是通过空间形态、在地文化、公共性、策展内容、主理人品牌和生活方式场景，建立了新的吸引力。
但非标商业也正在进入一个“祛魅”阶段。
“非标”不是目的，而是一种方法。它不是把空间做得更像街区、更像公园、更像展场就可以成功；也不是引入一批主理人品牌、做几个市集活动、增加一些网红打卡点就能形成长期价值。
真正的非标商业，考验的是三件事：
第一，是否有清晰的价值主张。一个项目必须回答：我为什么存在？我服务谁？我和这座城市的关系是什么？
第二，是否有持续内容生产能力。非标商业不是一次性开业事件，而是长期运营工程。空间只是容器，内容才决定复访。
第三，是否能形成商业闭环。情绪价值不是不要效率。真正成熟的非标商业，需要在审美、社群、品牌、招商、坪效、租金和资产价值之间找到平衡。
换句话说，存量更新不是简单改造物业，而是重新组织城市生活。
△图片来源：北京THE BOX朝外官方。
三、首发经济、新场景与主理人品牌：为什么大湾区值得被重新观察？
如果说中国商业正在进入“人心红利”阶段，那么大湾区可能是最值得观察的样本之一。
这里有高密度城市群、年轻人口、产业资本、跨境消费、创意人才和强烈的生活方式更新需求。深圳、广州、佛山、东莞、珠海等城市之间，既有高度流动的消费人群，也有差异鲜明的城市性格。
这让大湾区商业天然具备几种张力：
一边是成熟购物中心的高强度竞争，一边是城市更新带来的空间再生机会；
一边是国际品牌、首店首展、首发经济的持续加码，一边是本土主理人品牌、在地文化和社区商业的生长；
一边是效率、坪效和资本回报，一边是松弛感、公共性和情绪价值。
CSVB相关内容中，“一半在地，一半再生”“川流有息”等主题，恰好对应了当下商业的新矛盾：商业需要流量，但不能只追逐流量；商业需要更新，但不能失去在地根系；商业需要内容，但内容最终要落到真实的人和真实的消费关系中。
大湾区商业的下一个十年，关键问题可能不是“还能开多少新项目”，而是：
谁能真正被消费者选择？
谁能成为城市生活的一部分？
谁能在存量竞争中长出独特的内容能力？
谁能把首发经济从一次性事件变成长期心智？
谁能让主理人品牌、在地文化、公共空间和商业效率共生？
谁能真正被消费者选择？
谁能成为城市生活的一部分？
谁能在存量竞争中长出独特的内容能力？
谁能把首发经济从一次性事件变成长期心智？
谁能让主理人品牌、在地文化、公共空间和商业效率共生？
这些问题，没有标准答案。
但它们正在决定未来商业的分水岭。
也藏在即将带来的第一财经YiPark大湾区创新商业沙龙。
商业的下半场，“人心所向”到底是护城河还是新赛道？
存量时代，空间的战场结束了，人心的战争刚刚开始。当空置率说明不了真实需求，当情绪价值正在重构消费的全部逻辑——大湾区商业的下一个十年，凭什么“被选择”？
我们将围绕以下议题展开讨论：
-非标商业是商业地产的解法，还是新的同质化？
-首发经济如何从“流量事件”变成“长期资产”？
-存量更新真正更新的是什么：空间、业态，还是人与城市的关系？
-主理人品牌为什么成为商业项目争抢的新内容？
-在地文化如何避免被符号化消费？
-情绪价值能否成为商业项目的护城河？
-大湾区商业的未来机会，究竟在核心商圈，还是在城市缝隙？
—— 关 于 活 动 ——
#时 间 · 地 点#
主题
《商业的下半场，
“人心所向”到底是护城河还是新赛道？》
主讲嘉宾
王思捷
商业地产志执行主编
对话嘉宾
陶紫东
《第一财经》杂志消费记者
主持嘉宾
大猫
《第一财经》YiPark主理人
关键词
非标商业｜首发经济｜存量更新｜新场景｜主理人品牌｜在地文化｜情绪价值
时间：2026年5月31日（周日） 14:30-17:00
地点：深圳湾万象城 · 前檐书店 3F
——如 何 参 与 ——
本次沙龙席位有限，
诚邀你一同参与这场思想盛宴。
2026年5月31日
深圳湾畔，前檐书店
商业的下半场，不再只是建造空间、填满品牌、吸引客流。
它更像是一场关于理解力、共情力和持续运营能力的竞赛。
当消费者不再为“标准答案”买单，商业真正的护城河，或许正是那些难以被复制的东西： 一座城市的气质，一个空间的温度，一群主理人的内容力，一种被看见、被理解、被召唤的情绪。
我们在深圳前檐书店，一起讨论大湾区商业如何走向“人心所向”。
- 关于前檐书店 -
前檐，为湾区创新者⽽⽣的“知识买⼿”。作为华润万象⽣活的⾸个⾃营书店，前檐⽴⾜于深圳湾，⼀个创新者、科创企业⾼度集中的区域，基于此⻓出⾃⼰的特⾊：不做⼩清新、不唯⾼颜值，前檐更致⼒于为湾区创新者，培育出⼀座聚集「前沿趋势、商业科技、⼈⽂视野、⽣活美学的知识现场」，涵盖图书、主题演讲、公开课、沙⻰、展览等多种⽅式，构建活跃的、⾼品位的⽂化⽣活平台和湾区知识社交⽬的地。
- 关于商业地产志 -
创办于2018年的商业地产领域自媒体「商业地产志」（简称CRR），已与全国超过200家主流商企业的数百个项目进行过不同程度的内容合作，现为国内头部的B端媒体之一；2020年，作为主要发起机构，CRR联合业内媒体发起CSVB中国商场价值榜，目前是国内商业地产领域最具含金量、公信力和开创性的行业奖项之一。
- 关于第一财经YiPark -
YiPark是由《第一财经》杂志发起的新生代商业社群平台，致力于连接用户、品牌与生态链，激活资源高效转化，共创可持续价值。同时，作为线下实体空间的文化与商业运营者，YiPark携手合作伙伴，通过沙龙、研学、策展、快闪等多元形式，持续探索前沿商业模式与场景变革，引领未来生活方式。
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